Сделка «внутри семьи» часто кажется более простой и безопасной. Но на практике такие сделки имеют много подводных камней — от налоговых последствий до семейных конфликтов.
Разберём основные риски.
Близкие родственники – это родители и дети, бабушка, дедушка и внуки, а также полнородные и неполнородные братья и сёстры (ст. 14 СК РФ). Супруг и супруга считаются взаимозависимыми лицами в соответствии с Налоговым кодексом РФ, поэтому к ним такие нюансы тоже относятся.
1. По такой сделке невозможно получить налоговый вычет
Государство считает такие сделки «зависимыми» и подозревает, что деньги могли просто переводиться внутри семьи без реальной продажи.
Налоговая инспекция может доначислить налог, исходя из кадастровой стоимости объекта, если она выше договорной цены. Это может привести к неожиданным финансовым обязательствам.
2. Сделка с супругом может быть признана мнимой
Если квартира была куплена в браке на общие средства, она считается совместной собственностью, даже если оформлена только на одного супруга.
Суд может отменить сделку, посчитав ее фиктивной (например, если деньги не были реально переданы).
Кредиторы или налоговые органы могут оспорить договор, если у продавца были долги.
Как избежать:
Оформить нотариальное согласие второго супруга на продажу.
Убедиться, что платежи проходят официально (безналичный расчет с пометкой в договоре).
3. Занижение цены — повод для отмены сделки
Налоговая инспекция заподозрит уход от налогов (продавец должен заплатить НДФЛ 13% с разницы между ценой продажи и кадастровой стоимостью).
Кредиторы могут потребовать отмены сделки, если докажут вывод имущества из-под взыскания.
Как снизить риски:
Установить цену, близкую к рыночной или кадастровой (минимум 70% от нее).
Подтвердить оплату через банк (не наличными).
4. Возможны проблемы с ипотекой или переуступкой прав
Если квартира покупается в ипотеку или с использованием материнского капитала, банки и государственные органы тщательно проверяют сделки между родственниками.
Банк может отказать в кредитовании, заподозрив фиктивность сделки (особенно если цена занижена).
ПФР попросит дополнительных подтверждений, что деньги пошли именно на жилье.
При переуступке прав (если родственник – застройщик) могут возникнуть претензии со стороны дольщиков или налоговой.
Как минимизировать риск:
Заключать договор по рыночной цене.
Подготовить все документы, подтверждающие целевое использование средств (если применяется маткапитал).
Выбрать банк, лояльно относящийся к сделкам между родственниками (уточнить заранее).
5. Не исключены конфликты внутри семьи из-за условий сделки
Даже если изначально все согласны, родственник-продавец может передумать и оспорить сделку, ссылаясь на «давление» или «непонимание».
Другие члены семьи заявят права на жилье (например, если продавец не оформил наследство правильно).
Неофициальные договоренности не будут выполнены.
Как защититься?
Оформить все условия в письменном виде (например, право пожизненного проживания).
Проверить, нет ли других претендентов на жилье (наследники, совладельцы).
По возможности привлечь независимых свидетелей (например, при передаче денег).
6. Риск признания сделки притворной (прикрывающей дарение)
Если цена в договоре сильно ниже рыночной, налоговая или суд могут расценить сделку как прикрытие дарения.
Последствия:
Налоговая доначислит НДФЛ (13% от рыночной стоимости, а не от указанной в договоре).
Если продавец – пенсионер или недееспособный, родственники могут оспорить сделку, утверждая, что его «ввели в заблуждение».
При разводе второй супруг может потребовать вернуть квартиру в общую собственность.
Покупка квартиры у родственника часто сопряжена с юридическими и финансовыми рисками. Чтобы избежать проблем в будущем, важно предусмотреть все нюансы сделки и оформить её прозрачно и законно.
Материал подготовлен с помощью эксперта РГР по правовым вопросам Екатерины Горновой и пресс-службы РГР.
